La maggior parte dei problemi nasce in modo apparentemente banale: una grondaia ostruita, una tegola spostata, scatoloni lasciati lungo una via di fuga. Nella vita quotidiana questi dettagli passano spesso inosservati, finché non si verifica un’infiltrazione d’acqua o un sistema di sicurezza smette di funzionare. Il controllo degli edifici di ISS interviene per colmare queste lacune.
Alexander Gfeller inizia la sua giornata a Lucerna con un tempo splendido. Lo specialista del controllo degli edifici si trova davanti all'edificio di un cliente. A prima vista, tutto sembra in ordine. Tuttavia, estrae il suo tablet, controlla i biglietti d'ordine nell'app e fotografa tutti i lati della facciata. "Le foto sono importanti per l'impressione generale: come appare l'edificio, quali sono le condizioni dell'esterno e dell'interno dell'edificio, e i dintorni", spiega. Il suo lavoro è vario e spesso visita tre o quattro edifici al giorno. Un lavoro che permette libertà e richiede autodisciplina. "È vero, mi organizzo da solo e sono per lo più autonomo", conferma. Motivato, inizia il tour: piano per piano, stanza per stanza, porte, vie di fuga, aree tecniche, involucro dell'edificio, dintorni e spazi verdi. Ovunque ci sono piccole deviazioni che potrebbero avere conseguenze importanti in seguito. "È un'ispezione visiva. Si tratta di cose che si possono rilevare con i propri sensi in quanto specialisti generalisti. L'attenzione si concentra su evidenti incongruenze nel funzionamento dell'edificio, difetti nell'aspetto, elementi strutturali o difetti legati alla sicurezza", aggiunge Adelheid Hasler, Service & Quality Manager. È lei che ha creato il nuovo servizio 2024 e ne è responsabile in modo specialistico.
Cosa trova di solito l'occhio critico
I risultati più impressionanti sono raramente danni strutturali spettacolari. Spesso si tratta di problemi di sicurezza e di ordine che si perdono nella vita quotidiana. "I carichi di incendio sono un problema costante", dice Hasler. Cartone, legno, materiale nelle vie di fuga. Gfeller aggiunge un'immagine che rimane impressa: "Si sale una scala dal seminterrato e in cima c'è un pallet di legno. Se si forma del fumo, quello è un brutto posto: la via di fuga sarebbe bloccata". Poi ci sono i classici della conservazione del valore: sfaldature della facciata, umidità, danni alle grondaie o ai componenti dell'edificio - cose che si vedono una volta e poi si dimenticano. Non con il controllo dell'edificio, perché si concentra sulla documentazione, sulla correzione dei difetti e sulla coerenza: anno dopo anno, località dopo località.
Non è solo un rapporto. È la base per la pianificazione del budget, le decisioni di investimento e la conservazione del valore.
Adelheid Hasler, specialista del controllo degli edifici, in ISS dal 2019.
L'indipendenza come principio
Chiunque gestisca un edificio è riluttante a controllare se stesso. "È molto importante separare chiaramente l'ispezione dal funzionamento", afferma Hasler. "In questo modo si applica il principio del doppio controllo senza obiettivi contrastanti". Proprio per questo motivo, il controllo dell'edificio all'ISS viene effettuato dal reparto di gestione dei progetti di costruzione, che è indipendente dal facility management. Gli specialisti che si occupano del controllo degli edifici sono esperti con un background da costruttore: tecnici, ingegneri e architetti che hanno anche una buona conoscenza delle operazioni generali di facility management. Attualmente sono cinque le persone che lavorano all'ISS in tutta la Svizzera, con base regionale e che si scambiano regolarmente informazioni. "Gli incontri fisici sono importanti: per il trasferimento di know-how o per la formazione. Solo così possiamo migliorare continuamente il servizio", spiega Hasler.
Il drone come accesso a luoghi dove nessuno può andare
A Lucerna, il tour porta finalmente all'esterno. Il tetto non è accessibile, quindi Gfeller lancia il drone. Si muove silenziosamente lungo il bordo del tetto, guarda nelle grondaie, controlla gli scarichi e i lucernari. "Con il drone possiamo volare da vicino e documentare tutto con delle foto. Senza una scala, senza una piattaforma di sollevamento, senza rischi", dice. Il drone non è quindi un giocattolo, ma un sostituto pragmatico per operazioni rischiose o sproporzionate. E un modo efficiente per visualizzare dettagli che non possono essere visti da terra". L'ex capocantiere rimane pragmatico: se un tetto piano è sicuro da calpestare, preferisce salirci lui stesso.
Base per le decisioni di investimento
Per gli amministratori degli edifici, la parte più importante viene dopo la visita: quali sono i vantaggi specifici del controllo dell'edificio? È qui che entra in gioco il sistema digitale. I punti di ispezione vengono classificati nel tablet da "molto scadente" a "come nuovo", le deviazioni vengono fotografate, classificate e dotate di scadenze. Alla fine, il sistema genera automaticamente un rapporto in PDF per ogni immobile. Il controllo rimane tracciabile, confrontabile e archiviato automaticamente dal sistema. "Non si tratta solo di un rapporto", aggiunge Hasler. Per i proprietari degli edifici, i documenti costituiscono una base affidabile per la pianificazione del budget, le decisioni di investimento e la manutenzione del valore". I clienti hanno accesso diretto ai singoli report e ad analisi specifiche in dashboard". Chiunque abbia diversi immobili in portafoglio conosce bene il problema: i singoli report a volte si perdono nell'attività quotidiana. A distanza di un anno, non è più chiaro se la facciata era già sfaldata o se il rischio è nuovo.
"Con il drone possiamo volare da vicino e documentare correttamente con le foto. Senza scala, senza piattaforma di sollevamento, senza rischi".
Alexander Gfeller, specialista in ispezioni edilizie, con ISS dal 2024
Il punto critico: cosa succede dopo?
L'ispezione da sola non basta a riparare uno scarico d'acqua o a sgomberare le casse. È proprio per questo che la logica del follow-up è così importante. Se viene rilevato un difetto, viene salvata una foto nel rapporto e viene attivato un ticket direttamente nell'app. Questo viene inviato al servizio clienti, gestito e assegnato al responsabile dell'immobile. Lì si decide cosa deve essere fatto immediatamente come parte del servizio di base e cosa deve essere pianificato come misura con un preventivo, un budget e una tempistica. Hasler lo definisce apertamente un punto critico: i risultati devono essere tradotti in misure. Ciò richiede una definizione delle priorità. "Immediatamente" significa pericolo per la vita e l'incolumità delle persone o un effetto fortemente dannoso sugli elementi dell'edificio. "A breve termine" sono le riparazioni tipiche. "A medio termine" sono i progetti più grandi. Spesso sono proprio quelli che vengono rimandati per anni senza un'adeguata documentazione. I circa 1.900 controlli sugli edifici e i 400 controlli di sicurezza effettuati lo scorso anno costituiscono una solida base per una strategia di portafoglio sostenibile. Alexander Gfeller lo riassume in modo simile: "Il controllo degli edifici non è una riparazione, ma una base per il processo decisionale. Per il funzionamento, il rischio e l'investimento".
Orgogliosi del team
Adelheid Hasler è orgogliosa dell'introduzione del nuovo servizio e di come è stato accolto dai clienti. "Senza l'impegno dei dipendenti, il servizio non sarebbe mai decollato in così poco tempo". Forse questo è il modo migliore per descrivere il nuovo controllo dell'edificio: niente grandi spettacoli, solo artigianato, un approccio sistematico e talvolta un drone che guarda dove nessuno può vedere.