Beatrice Bichsel è membro della direzione del gruppo e responsabile di FFS Immobili. In questa intervista spiega l’importanza del portafoglio immobiliare per le FFS, le sue aspettative verso le partnership strategiche e perché una collaborazione impegnativa e affidabile è fondamentale nella gestione delle stazioni ferroviarie.
Beatrice Bichsel, cosa la affascina delle FFS?
La ferrovia in Svizzera è un sistema complesso e le FFS sono un'azienda stimolante e molto diversificata. Mi piace il modo in cui mobilità e sviluppo territoriale si intrecciano in FFS Immobili: ogni giorno migliaia di treni circolano in orario e a intervalli ravvicinati. Le stazioni ferroviarie si trovano nel cuore delle città, sono luoghi di incontro centrali e fulcri della vita quotidiana. Questa interazione è unica e affascinante.
Qual è la sua area di responsabilità?
Sono membro della Direzione generale del Gruppo e, in qualità di Responsabile Immobili, sono responsabile del portafoglio immobiliare delle FFS. È suddiviso in tre aree: le stazioni ferroviarie, gli edifici utilizzati per scopi operativi come officine, uffici e aree sociali, e le aree circostanti le stazioni.
Qual è l'obiettivo specifico dello sviluppo dei siti?
Il nostro sviluppo dei siti combina la mobilità con la pianificazione urbana e territoriale. Dirigiamo i flussi di traffico, ottimizziamo i percorsi di trasferimento e creiamo nuovi spazi abitativi. In questo modo lavoriamo a stretto contatto con le città e i comuni.
Quanto è grande il portafoglio immobiliare delle FFS?
Gestiamo circa 2600 edifici in tutta la Svizzera, di cui 800 sono stazioni e fermate ferroviarie. Ci sono inoltre circa 150 progetti di investimento in fase di pianificazione o di costruzione.
C'è un edificio che le piace particolarmente?
Le stazioni ferroviarie mi affascinano. In ogni regione ci sono edifici interessanti dal punto di vista architettonico, alcuni dei quali sono stati inseriti in un elenco, che pongono requisiti elevati in termini di pianificazione e gestione. Ad esempio, mi piace la stazione di Lucerna, soprattutto alla luce del sole, proprio sul lago, con la sua architettura aperta.
Quanto è importante il portafoglio immobiliare per le FFS?
È una priorità molto alta. Le stazioni fanno la prima impressione ai nostri clienti, sono la porta d'accesso alla ferrovia e quindi il biglietto da visita delle FFS. Gli edifici operativi sono al servizio dei collaboratori: Devono sentirsi a proprio agio e poter svolgere il proprio lavoro in modo professionale ed efficiente. Inoltre, le stazioni e gli impianti forniscono un importante contributo finanziario: ogni franco guadagnato rimane nel sistema ferroviario. Ogni anno versiamo all'infrastruttura compensi a tre cifre e contribuiamo alla stabilità finanziaria delle FFS.
Come fate a garantire un funzionamento sostenibile ed efficiente del vostro portafoglio?
Un fattore importante è il coinvolgimento precoce della gestione degli impianti. L'esercizio, la manutenzione e la sostenibilità devono essere considerati in modo coerente fin dalla fase di pianificazione. Per noi la sostenibilità è fondamentale in tre dimensioni: ecologica, economica e sociale.
Le FFS nel loro complesso hanno l'obiettivo di ridurre le emissioni operative di gas a effetto serra del 60% entro il 2030 rispetto all'anno di riferimento 2018 e di arrivare a zero emissioni entro il 2040. L'attività degli edifici sta dando un contributo molto importante in questo senso. Ad esempio, stiamo sostituendo sistematicamente i sistemi di riscaldamento a gas e a olio e stiamo modernizzando circa 75 sistemi ogni anno.
"Le stazioni ferroviarie sono luoghi d'incontro e centri della vita quotidiana ".
Beatrice Bichsel, membro della Direzione generale del Gruppo e responsabile di FFS Immobili.
Quanto sono importanti per le FFS partner affidabili e vincolanti nel facility management?
I partner affidabili sono fondamentali. Forniscono servizi importanti per i nostri clienti e per i nostri collaboratori. Qualche anno fa abbiamo rivisto la catena del valore e abbiamo deciso di affidarci al nostro personale nelle 120 stazioni con la maggiore frequenza di clienti. Laddove riteniamo che terzi possano svolgere questi compiti complessi in modo più efficiente di noi, ci affidiamo a fornitori di servizi esterni. Per noi sono importanti la professionalità, l'impegno, l'affidabilità e la competenza in materia di sicurezza.
Cosa vi aspettate daun partner FM?
Qualità, giusto rapporto qualità-prezzo e orientamento alle soluzioni sono fondamentali. Apprezziamo i partner che si assumono la responsabilità, affrontano i problemi apertamente e sviluppano soluzioni insieme a noi. Siamo sempre felici di ricevere suggerimenti e ci aspettiamo che i nostri partner propongano idee su come migliorare i nostri processi. Partenariati come quello con ISS costituiscono la base per un funzionamento sicuro, pulito e senza intoppi delle stazioni ferroviarie.
Che ruolo ha la digitalizzazione nella gestione degli immobili?
È centrale. Abbiamo modernizzato il nostro panorama di sistemi, creando così un database affidabile per le nostre attività commerciali. Abbiamo creato una piattaforma CRM e per gli inquilini e stiamo portando avanti l'uso del BIM*, dalla progettazione alla gestione. Il BIM ci fornisce una documentazione digitale dell'edificio end-to-end. Ciò significa che disponiamo di dati di alta qualità in una fase iniziale, possiamo preparare meglio le operazioni e organizzare i processi in modo più efficiente.
E la robotica nelle stazioni ferroviarie?
Testiamo costantemente nuove tecnologie. Tuttavia, ci stiamo rendendo conto che le persone danno un volto ai nostri servizi nella frenetica vita quotidiana di una stazione ferroviaria, possono reagire in modo flessibile e sono attualmente più efficienti dei robot di pulizia. Le nostre stazioni ferroviarie sono attualmente troppo complesse e troppo frequentate per la robotica. Tuttavia, vediamo un potenziale nella pulizia delle facciate o nelle aree ad accesso limitato. L'importante è che la tecnologia sia di supporto. Le persone rimangono centrali.
Quali sono le tre cose che renderebbero più facile il suo lavoro?
Mi piacerebbe vedere più pragmatismo nelle procedure di pianificazione e autorizzazione, perché dieci anni o più per zonizzare un'area sono semplicemente troppi. Vorrei che il settore FM diventasse ancora più orientato al cliente, come l'industria alberghiera. In terzo luogo, per me è molto importante che la società apprezzi le professioni operative. Il lavoro di queste persone è indispensabile per la nostra vita quotidiana e questo dovrebbe essere maggiormente riconosciuto.