La crise énergétique et l’augmentation des prix de l’énergie et des matières premières qui en résulte ont actuellement une influence déterminante sur le secteur de la construction et de l’immobilier. Les responsables sont confrontés à d’énormes défis – et le Facility Management prend une importance croissante.
Des concepts d'approvisionnement alternatifs, des relations d'approvisionnement plus diversifiées et des mesures de réduction de la consommation d'énergie ainsi que le respect des critères ESG conformément aux prescriptions de la taxonomie européenne : tout cela préoccupe actuellement le secteur immobilier. Cela n'a rien d'étonnant, car les bâtiments présentent - en fonction de leur âge et de leur état d'aménagement - une empreinte écologique importante.
Le facility management est donc mis à contribution. Il joue en effet un rôle clé dans la réalisation des objectifs climatiques et passe de plus en plus du statut de gestionnaire à celui de moteur du changement. L'organisateur en a parlé avec Marc Amstutz, Head Sustainability chez ISS Suisse.
Monsieur Amstutz, comment le thème de la durabilité modifie-t-il actuellement le Facility Management ? Et où de manière particulièrement forte ?
De manière générale, on exige partout un engagement plus clair pour plus de durabilité. Cela concerne tous les prestataires de services FM. Les clients veulent que nous contribuions à la réalisation des objectifs environnementaux, ainsi qu'au respect des exigences en matière de reporting ESG. La durabilité doit en outre être considérée sous deux angles, d'une part sur le plan économique. D'une part, il y a une pression toujours plus forte sur les coûts. Il s'agit d'éviter les locaux vides qui résultent de l'évolution des formes de travail, par exemple le travail à domicile. De même, les propriétaires immobiliers exigent de plus en plus que leurs bâtiments soient dotés de labels. D'autre part, il y a l'accent écologique mis sur l'objectif d'un parc immobilier climatiquement neutre.
Dans ce contexte, les exigences en matière de reporting augmentent. C'est là que nous pouvons aider nos clients, par exemple dans la collecte et l'assurance qualité des données énergétiques ou dans la mise en œuvre de mesures visant à améliorer l'efficacité énergétique. Dans le meilleur des cas, il en résulte une situation gagnant-gagnant écologique et économique. Mais ce n'est malheureusement pas le cas partout. Pour les bâtiments avec des surfaces extérieures, les mesures de promotion de la biodiversité sont de plus en plus pertinentes. Celles-ci ont une valeur écologique et économique, par exemple parce qu'elles nous rendent plus résilients face au changement climatique. Mais elles entraînent d'abord des coûts.
Quelles conditions précises devraient être remplies pour qu'une telle situation gagnant-gagnant se produise ?
Une telle situation peut surtout être atteinte lorsqu'il s'agit d'augmenter l'efficacité énergétique, par exemple en utilisant des énergies renouvelables, l'automatisation des bâtiments ou, plus généralement, l'optimisation énergétique des installations au sein d'un bâtiment. Ce sont des mesures possibles à court terme. A plus long terme, il existe des projets de rénovation complets qui peuvent contribuer à la neutralité climatique du parc immobilier. Il s'agit par exemple de rééquiper des machines ou de remplacer des chauffages ; cela n'est généralement rentable qu'après un certain temps.
Mais justement : L'horloge tourne, les objectifs climatiques doivent être atteints à un moment donné. Cela signifie qu'il faut aller de l'avant avec des bâtiments plus durables. Quelle influence cela a-t-il sur votre activité ?
Nous constatons qu'il existe de nombreuses mesures à court terme et rapides à mettre en œuvre, comme les inspections énergétiques, les optimisations énergétiques de l'exploitation ou le controlling énergétique. On saisit une fois les chiffres et on peut rapidement constater où l'on en est et si les installations sont correctement réglées. Le passage à des produits de nettoyage écologiques permet également d'obtenir de bons résultats. Pour d'autres thèmes, cela prend un peu plus de temps. Il faut d'abord analyser proprement un bâtiment et évaluer quel projet de rénovation - remplacement du chauffage ou rénovation de l'enveloppe du bâtiment - est le plus approprié.
Et que fait ISS elle-même, également en ce qui concerne le respect des critères ESG ?
En interne, ISS se concentre sur les trois blocs thématiques suivants : climat et énergie, matériaux et déchets, surfaces et installations. Nous essayons de nous optimiser dans ces trois domaines et avons également fixé des objectifs nets zéro jusqu'en 2030 (scope 1 et 2) ou 2040 (scope 3) - par rapport à l'ensemble du Groupe et à ISS Suisse. Nous avons en outre fixé des objectifs climatiques à court terme qui sont reconnus par la Science based Targets Initiative (SBTi).
"Nos services de Facility Management apportent une contribution importante aux objectifs environnementaux et climatiques de nos clients".
Il est clair que nous devons désormais mieux nous positionner pour tous nos services, comme pour nos bâtiments, afin de réduire notre empreinte CO₂. Nous réduisons par exemple notre flotte en regroupant les trajets et nous augmentons la part des véhicules électriques. Nous proposons également des abonnements aux transports publics ou une mobilité combinée. Nous essayons également d'utiliser de plus en plus d'appareils et de matériaux fabriqués avec moins d'émissions de CO₂. Au sein de l'entreprise, nous disposons en outre d'un pool d'appareils dans certaines régions. Si une machine de nettoyage spécifique est nécessaire à un endroit, il est possible d'accéder à ce pool.
Ce modèle de partage nous permet de réduire notre parc d'appareils. Nous avons en outre un vaste programme de réduction des gaz à effet de serre tout au long de la chaîne d'approvisionnement. Nous discutons donc avec nos principaux fournisseurs des possibilités d'obtenir des produits plus respectueux du climat, que nous utilisons en interne et que nos clients utilisent.
Cela signifie que vous pouvez également déclencher un impact chez vos clients. Ces solutions plus écologiques coûtent-elles aussi plus cher ?
Oui, c'est tout à fait possible. Cependant, nos clients reçoivent également une plus-value écologique grâce à nos services. En réduisant nos propres émissions de CO₂, nous contribuons automatiquement à la réalisation des objectifs climatiques de nos clients. Parce que : les services que nous fournissons à nos clients font partie de l'empreinte climatique de nos clients (scope 3).
En outre, nos services contribuent également à l'amélioration du rating des bâtiments, par exemple le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Ce rating est essentiel pour les propriétaires de portefeuilles immobiliers. La mise à disposition de données est de plus en plus importante. Nous travaillons à la mise à disposition des clients des données que nous collectons sur les bâtiments dont nous nous occupons, afin qu'ils puissent les utiliser pour leurs rapports.
ISS procède également à des optimisations énergétiques de l'exploitation - un pas important vers des bâtiments plus respectueux du climat.
Le secteur de la construction et de l'immobilier est justement très surveillé dans le cadre du débat sur la durabilité. De nombreux bâtiments ont besoin d'être rénovés ou devraient même être reconstruits. Lorsqu'il est question de rénover ou de construire, quelle est l'attitude d'un prestataire de services FM ?
Pour nous, un bâtiment est durable lorsqu'il présente une empreinte écologique aussi faible que possible, voire qu'il apporte une contribution positive à l'environnement, comme le font par exemple les maisons à énergie positive ou les constructions entourées d'espaces verts qui favorisent la biodiversité. L'idéal est d'utiliser des matériaux durables dès la construction. Il est souvent plus judicieux de rénover un ancien bâtiment que de le démolir. Il faut considérer un bâtiment comme un système global et voir comment l'exploiter le plus efficacement possible.
Cela signifie que les matériaux ou substances qui entrent dans ce système doivent provenir de sources durables et contribuer à la réalisation d'un bâtiment à énergie positive. Les rénovations et les optimisations de l'exploitation sont des éléments de solution extrêmement efficaces. Nous sommes très actifs dans ce domaine et proposons des analyses complètes des bâtiments. Nous disposons de programmes qui nous permettent de mettre en œuvre des projets de rénovation concrets en collaboration avec la gestion de projets de construction. Si l'on aborde correctement de tels projets, on peut obtenir de très bons résultats avec les rénovations.
Cette "bonne approche" ne semble toutefois pas être toujours et partout le cas. Souvent, la démarche fait penser à une "politique de pavage" : on rénove justement ce qui est le plus urgent.
C'est peut-être une impression subjective. Avec nos gros clients, nous constatons que l'on veut d'une part passer à des sources de chauffage à base d'énergies renouvelables, mais que l'on entreprend en même temps de rénover l'enveloppe du bâtiment. C'est une démarche que nous recommandons toujours nous-mêmes. Mais en fin de compte, il s'agit toujours de décisions d'investissement. La gestion du cycle de vie joue également un rôle, et les propriétaires l'abordent de manière très différente.
Chaque client a sa propre feuille de route pour la protection du climat. Notre rôle en tant que prestataire de services FM consiste à l'aider à maîtriser cette feuille de route grâce à nos nombreux services dans le domaine de l'environnement.
Pour les grands clients, cela semble aller de soi. Or, il existe de nombreux petits propriétaires immobiliers, y compris des PME, qui ne disposent souvent pas d'un Facility Management "complet". Par où ces organisations doivent-elles commencer ?
La première étape consiste certainement à analyser le bâtiment et à le considérer comme un système global avec des intrants et des extrants. Ensuite, il est plus facile d'identifier les "low hanging fruits" qui permettent d'obtenir des quick wins. Par exemple, nos services dans le domaine de la gestion de l'énergie : optimiser les installations en cours d'exploitation a un impact sur l'environnement et permet de réduire les coûts d'exploitation. Mais nos services écologiques dans le domaine du nettoyage des bâtiments, du tri ou des circuits de recyclage des déchets permettent également d'obtenir de bons résultats. D'un point de vue purement CO₂, le domaine de l'énergie constitue le plus grand levier : réduire la consommation d'eau, augmenter l'efficacité énergétique.
Et les PME peuvent aussi commencer par là. Celles qui se sont en outre fixé des objectifs climatiques nets zéro ne pourront les atteindre qu'avec des mesures d'économie circulaire. Veiller uniquement à réduire d'une manière ou d'une autre le CO₂ ne suffit pas. Nous n'atteindrons les objectifs que si nous parvenons à maintenir les substances dans des cycles. Chez ISS, nous avons donc identifié une autre matière recyclable fréquemment produite dans les immeubles de bureaux : Les essuie-mains en papier. Celles-ci représentent jusqu'à 20 % des déchets. Grâce au service "ISS PaperCircle", ces essuie-mains en papier sont collectés et recyclés en nouveaux papiers hygiéniques chez le fabricant. Dans l'ensemble, nous constatons que, outre les grands clients, les PME reconnaissent de plus en plus que nos services FM écologiques peuvent apporter une contribution importante à leurs objectifs environnementaux et climatiques.
Dans quelle mesure un petit propriétaire immobilier peut-il maîtriser seul les exigences accrues et plus complexes en matière de durabilité - ou un soutien externe est-il nécessaire dans presque tous les cas ?
Outre une exploitation écologique, ISS peut apporter son soutien dans de nombreux domaines, que ce soit dans l'analyse du portefeuille de bâtiments en vue d'optimisations énergétiques, pour des rénovations ou pour la saisie automatisée de données de bâtiments.
De nombreux utilisateurs de biens immobiliers reçoivent par exemple leurs factures d'électricité, mais ne connaissent pas les détails de leur consommation. Mais si l'on saisit et évalue automatiquement les données de consommation - ce qui peut aussi se faire avec l'aide de l'IA -, il est possible de mieux gérer la consommation.
Il est également possible de déduire des potentiels d'amélioration à partir d'autres données du bâtiment, comme l'efficacité énergétique de l'enveloppe du bâtiment, l'âge et l'état des installations, les matériaux de construction utilisés, etc. Dans ce domaine, nous pouvons offrir un bon soutien de la part d'ISS.
Si nous portons notre regard sur les tendances futures : Où va-t-on ? Vers des bâtiments à longue durée de vie ou vers des bâtiments dont la capacité de renouvellement est avérée ?
Pour le parc immobilier existant, il s'agit clairement de l'optimiser. Pour les nouvelles constructions, on veille de plus en plus à utiliser des matériaux de construction recyclables. Cela concerne également la planification, afin de faciliter les changements d'affectation ultérieurs des bâtiments, leur transformation ou leur démolition. Le secteur de la construction en est désormais très conscient et il existe de nombreuses initiatives en faveur de la circularité des matériaux de construction.
La numérisation joue également un rôle de plus en plus important : il est ainsi possible aujourd'hui de représenter les bâtiments sous forme de "jumeaux numériques" afin de savoir où sont utilisés les différents matériaux. Mais cela concerne surtout les nouveaux bâtiments ; pour les bâtiments existants, cela implique des investissements considérables, car il faut d'abord collecter les données.
Que signifie cette numérisation pour le facility management ? Quels seront les changements, par exemple l'automatisation ?
Les capteurs et les nouvelles technologies fournissent des informations importantes pour rendre l'exploitation des bâtiments plus efficace et durable. La numérisation apportera son soutien à tous les profils d'emploi du FM. Il n'y aura guère de substitutions directes. Les robots de nettoyage, même innovants, n'y changeront rien, ils ne sont souvent faciles à utiliser que pour des surfaces spécifiques.
Les solutions numériques dans le FM vont beaucoup plus loin. Ainsi, on utilise de plus en plus les solutions de Building Information Modeling (BIM) ou l'Internet des objets pour optimiser l'exploitation d'un bâtiment. Dans notre siège social CUBE, qui sert également de "Living Lab", nous faisons de bonnes expériences avec des systèmes basés sur des capteurs, qui permettent également de mieux gérer nos services. Il s'agit par exemple de la surveillance en temps réel des systèmes techniques des bâtiments, de solutions automatisées de gestion du nettoyage, de l'optimisation de l'espace en termes d'efficacité énergétique et d'outils numériques pour la communication avec les collaborateurs.
Notre département d'innovation et de transformation numériques suit de très près les tendances et a déjà développé plus de vingt solutions numériques que nous utilisons au CUBE et chez nos clients.
Pour conclure : chaque bâtiment a des occupants ou des personnes qui y travaillent. Quelle peut être leur contribution à la réalisation des objectifs climatiques ?
Il s'agit en premier lieu d'une utilisation consciente de l'énergie, de l'eau ou des déchets. Des formations peuvent y contribuer, de même que des campagnes de sensibilisation sur des thèmes tels que le recyclage ou l'économie circulaire. Plus il est facile pour les utilisateurs d'adopter un comportement durable, plus ils ont de chances de l'accepter. C'est en tout cas ce que montre notre expérience.